11月26日，萬科召開2021年第一次臨時股東大會。會議審議分拆萬物云境外上市等議案。

對于股東提及的萬物云為何在這一時點選擇上市的問題，萬科董事會主席郁亮表示，過去幾年的股東大會、業績推介會總是被大家問到這個問題，既然大家都認為萬物云很早就可以上市了，所以現在啟動上市也并不突然。

郁亮指出，萬物云選擇在這個時候分拆上市，是考慮到今天它已經成為一個城市服務商，而不是一個傳統物業服務商。而且傳統住區物業服務里面，每年新增面積中由萬科開發的項目已不足一半，所以我覺得萬物云已經成熟了。

關于估值，大家認為去年上市多好，現在估值又回歸理性了，但估值理性更有利于員工和業務的成長，大家有更理性的心態。因此對上市的時點，目前上市比去年更合適。在一個理性的資本市場中，才能給企業合適的定價。

對于上市時間，“萬物云具體什么時候上市，取決于審批進展，目前無法預計”。郁亮說道。

對于當前房地產市場情況，會上，有股東提及，當前房地產市場比較混亂，也有許多企業出現暴雷的情況，對此，郁亮回應稱，其實現在行業不能叫做混亂，而是叫混沌。看空和看多的觀點都有。其對當前行業的看法，還是16個字：尊重常識、回歸常態，陣痛之后，仍有機會。

尊重常識就是，天無絕人之路，總有路可以走。天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。你需要做的事情是相信未來，并且為未來去播種、去下功夫。

回歸常態的“態”不是過去，而是正常態。一路高歌猛進不是正常態，它是某個發展階段，過了這個階段之后就不可能高歌猛進下去了。

郁亮表示，行業在黃金時期要擴表，現在毫無疑問要縮表。縮表一定是痛苦的，就像減肥一樣。回到正常態，有春夏秋冬，這種季節的輪換，可能帶來的就是陣痛。當我們再回到春天的時候，下一個春天跟上一個春天是不一樣的，所需要的能力是不同的，做的事情也是不同的。從高速到高質量，都有高字，但是不一樣。有一個最大的改變，行業的民生屬性、民生特點、民生特征會發揮得很充分。

但是，郁亮表示，“這個行業仍然有機會，我們并不悲觀。因為中國這么大的市場，整個發展還是不均衡、不充分的。比如說相比購房需求，租賃需求沒被充分的滿足。萬科參與了深圳很多城中村的改造，一棟棟的城中村的房子交給萬科做長租公寓，我們改變了城中村里面租戶的結構，給城中村帶來了變化，也有越來越多的企業跟我們簽了總對總的合作協議，這說明深圳有相當多的企業在吸引優秀年輕人加入到這個企業來，在剛來的時候，他們的租賃需求沒被很好地滿足。而我們所提供的泊寓能夠滿足他們的需求，所以這份需求是在的。”

郁亮認為，未來做開發業務，賺錢也不能賺大錢了，因為有限價，因此利潤水平一定是被約束的。在這個情況下，萬科將拓展更多的賽道。

郁亮稱，“今天我們做的這些賽道基本上還算比較成形了。萬物云的分拆是我們開始的第一單，其他幾個業務希望未來也能陸續上市。比如說長租公寓，這個業務迎合了今天非常大的需求，現在的發展速度也很快，再經過幾年耕耘，相信也能達到上市的條件。再比如說物流，在這些賽道都是非常優秀的。我們只能通過積少成多，把眾多的圍繞著城市發展、老百姓生活的方方面面，跟不動產建設的相關領域組合在一起，共同創造出價值，而不能簡單從單一業務來衡量萬科成功還是不成功。我想在這方面還有很多的機會可以展示出來。”