5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權(quán)益，主要包含加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀服務收費、嚴格實行明碼標價、規(guī)范簽訂交易合同、要提升管理服務水平、建立健全房屋交易管理服務平臺等。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，該《意見》對于行業(yè)未來的服務提升和收費方式變革都指出了方向，是規(guī)范和促進行業(yè)發(fā)展的政策。

(資料圖)

全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記，引導雙邊收費

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)上下游中的重要組成部分，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)企業(yè)近105萬余家，其中，2022年新增注冊企業(yè)15.7萬余家，新增注冊企業(yè)增速達18.6%；從成立時間來看，近63%的相關(guān)企業(yè)成立于1-5年內(nèi)，成立于1年以內(nèi)的相關(guān)企業(yè)占比近14.6%；從企業(yè)類型來看，75.9%的相關(guān)屬于企業(yè)有限責任公司。

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，對于落實“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有著重要意義。

此次兩部門印發(fā)的《意見》，首先提到了要嚴格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度。為新建商品房銷售和存量房買賣、租賃提供代理、居間等經(jīng)紀服務的機構(gòu)，應當按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定向所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。

空白研究院院長楊現(xiàn)領分析稱：“經(jīng)紀行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，對人的規(guī)范是一切的源頭，只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范，所以在人員實名登記、佩戴信息卡等方面，行業(yè)協(xié)會和經(jīng)紀服務平臺都可以做非常多的工作。”

對于實行經(jīng)紀人實名登記這一點，目前在深圳等少部分城市已經(jīng)實行，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也提到，結(jié)合經(jīng)紀人的評分體系對經(jīng)紀人進行分級，讓服務和評級更好的經(jīng)紀人能夠獲得更多客戶資源，也會有利于整個行業(yè)的服務水平的提升。不過，在其他市縣推行經(jīng)紀人實名登記的情況之下，也需要和深圳一樣做好相關(guān)的配套措施，這樣才能對經(jīng)紀人既有支持又有監(jiān)督，從而經(jīng)紀人能夠更好的配合相關(guān)部門落實該項政策。

值得注意的是，《意見》提到要合理確定經(jīng)紀服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費由交易各方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。

陸騎麟表示，在二手房的交易過程中，中介費一直是由房東和購房者各出一半的原則，只是在交易過程中購房者多數(shù)處于弱勢地位，從而中介費和稅費都由購房者承擔，即使房東愿意承擔中介費的話，其費用也會在房價中體現(xiàn)。

楊現(xiàn)領也提到，目前全國中介費平均不足2%，從國際市場看，已經(jīng)處于較低水平。但是不同的是，國外中介費主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國內(nèi)市場存在的問題，主要是買方承擔幾乎所有中介費和相關(guān)服務費，該政策明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務單獨收費，這有助于降低買方負擔，更重要的是賣方付費會促進行業(yè)的規(guī)范，搶單、返費等各種不規(guī)范不透明的收費亂象將得到一定程度的凈化。

嚴格實行明碼標價，推動經(jīng)紀行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展軌道

《意見》還提出，嚴格實行明碼標價。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準；以及嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費，經(jīng)紀機構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得干預經(jīng)紀機構(gòu)自主決定收費標準。

“嚴格實行明碼標價”也是本次《意見》的一大亮點。楊現(xiàn)領分析表示，根據(jù)政策建議，收費之前要明確公示，還要當事人簽字，這一點非常重要，國外成熟市場的做法是收費標準要寫入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續(xù)的費率爭議，所以，這個公示和簽字，對于經(jīng)紀行業(yè)的費率收取和經(jīng)紀人權(quán)益保護，也提供了依據(jù)。

另外，針對“嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費”這一條，專家們也表達了自己的看法，陸騎麟提到，以往在二手房買賣過程中，中介費都是上下家（即賣方和買方）各付一半，而上家會把中介費轉(zhuǎn)嫁給下家，部分中介公司把這種市場約定俗成的情況，視為向購房者單邊收費的行為，因此利用其支配地位，在原來的經(jīng)紀服務收費基礎上再次向賣方收費，并且這部分費用賣方也大多會轉(zhuǎn)嫁給購房者，由此變相推高房價。而《意見》中提出嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費的行為有利于房價穩(wěn)定。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應二者都承擔服務費用。而且，應該將服務全流程分成清晰的鏈條，對每一個環(huán)節(jié)，都應該明確服務的具體內(nèi)容、服務標準，并給予此來合理定價，并將這些寫進三方合同。

“本次《意見》與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本，以及其中讓購房者買單欺詐和亂象。只有消除這些成本，將合理的成本顯化出來，經(jīng)紀行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實現(xiàn)。”李宇嘉補充道。

此外，在違法違規(guī)行為整治方面，《意見》顯示，各地住房和城鄉(xiāng)建設部門要將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務納入房地產(chǎn)市場秩序整治的重要內(nèi)容，會同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯個人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對收費明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管。市場監(jiān)管部門會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標價、操縱經(jīng)紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。